Fiscalité immobilière à Dubaï vs France en 2026 : ce que les investisseurs francophones doivent vraiment savoir

Entre fiscalité française lourde et fiscalité quasi neutre à Dubaï, l’écart de rendement peut facilement passer de 2 % net en France à 5–6 % net aux Émirats sur le même capital. Mais attention : tout dépend de ton statut fiscal, de la manière dont tu structures l’investissement et de la façon dont tu déclares tes revenus.

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Cet article a un seul objectif : t’aider à comprendre, chiffres à l’appui, comment la fiscalité impacte la rentabilité réelle d’un investissement à Dubaï si tu es français ou francophone.

Optimisez votre fiscalité immobilière

Dubaimmo accompagne les investisseurs francophones dans la structuration de projets immobiliers performants à Dubaï (choix des actifs, montage, banque, fiscalité avec nos partenaires).

Au programme

1. Rappel : comment la France taxe l’immobilier
2. Fiscalité immobilière à Dubaï en 2026
3. Le vrai sujet : tu es taxé là où tu es résident
4. Comparatif chiffré France vs Dubaï
5. Pour quels profils Dubaï est fiscalement pertinent ?
6. Checklist avant d’investir

1. Rappel : comment la France taxe l’immobilier

En France, l’immobilier locatif est un actif fiscalement très chargé. En résumé :

• Revenus locatifs imposés à l’impôt sur le revenu (barème jusqu’à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG/CRDS, etc.).
• Taxe foncière annuelle, en hausse dans la majorité des grandes villes.
• Plus-value immobilière imposée lors de la revente (sauf résidence principale) avec prélèvements sociaux.
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) au-delà de 1,3 M€ net de patrimoine immobilier.

Résultat : même avec un bon bien, la rentabilité nette d’un investissement locatif en France dépasse rarement 2–3 % après impôts pour un investisseur déjà dans une tranche marginale élevée.

2. Fiscalité immobilière à Dubaï en 2026

À Dubaï, la logique est presque inversée : l’État taxe surtout la consommation (TVA, frais divers) et beaucoup moins le revenu du capital. Pour l’immobilier :

• Pas d’impôt local sur les loyers pour les particuliers.
• Pas d’impôt local sur la plus-value à la revente.
• Pas de taxe foncière annuelle type taxe foncière française.
• Pas d’IFI local sur ton patrimoine immobilier.

Les principaux coûts à intégrer sont :

• DLD (Dubai Land Department) à l’achat : environ 4 % du prix du bien.
• Frais de notaire / enregistrement : relativement limités comparé à la France.
• Service charges (charges de copropriété) : variables selon le projet et la localisation.

Côté rendement, plusieurs études estiment les yields locatifs moyens à Dubaï entre 6 et 7 % brut, parfois plus sur certains quartiers et pour l’off-plan bien sélectionné (selon les indicateurs du Dubai Land Department et Property Monitor 2025).

Important
Fiscalement, Dubaï est très attractif localement, mais si tu restes résident français, tu restes imposable en France sur tes revenus mondiaux. Le montage doit donc être pensé dès le départ.

3. Le vrai sujet : tu es taxé là où tu es résident fiscal

La question clé n’est pas « Y a-t-il des impôts à Dubaï ? » mais : « Où es-tu résident fiscal ? »

• Si tu restes résident fiscal français, tes revenus et plus-values immobilières à Dubaï restent en principe imposables en France (sous réserve des conventions fiscales et cas particuliers).
• Si tu deviens résident fiscal aux Émirats, ta situation change profondément. La France ne taxe plus de la même manière, mais tu dois respecter des règles précises (départ, déclarations, éventuelle exit tax, etc.).

Il existe une convention fiscale France–Émirats qui vise à éviter la double imposition, mais elle ne remplace pas un avis personnalisé. Le rôle de Dubaimmo n’est pas de faire de l’optimisation fiscale agressive, mais de t’aider à structurer ton projet avec des fiscalistes partenaires.

Pour une vue d’ensemble sur la partie investissement, tu peux aussi lire : Guide complet pour investir à Dubaï en 2026 .

4. Comparatif chiffré France vs Dubaï (cas simple)

Prenons un exemple volontairement simplifié pour visualiser l’impact de la fiscalité.

Hypothèses :

• Budget : 300 000 € (ou équivalent en AED).
• Rendement brut estimé à Dubaï : 6,5 % (cohérent avec les rendements observés sur le marché locatif).
• Rendement brut estimé en France sur un bon bien locatif : 4 %.
• Investisseur déjà dans une tranche marginale d’imposition élevée.

France – investissement locatif classique

• Loyers bruts : 12 000 € / an (4 % de 300 000 €).
• Après charges + impôts (IR + prélèvements sociaux) : rentabilité nette souvent autour de 2 %.
• Net dans la poche : ≈ 6 000 € / an.

Dubaï – investissement locatif bien structuré

• Loyers bruts : 19 500 € / an (6,5 % de 300 000 €).
• Pas d’impôt local sur les loyers, pas de taxe foncière.
• Après charges, gestion et fiscalité éventuelle côté France selon ton statut : tu peux rester entre 4 et 5 % net si le montage est optimisé.
• Net dans la poche : ≈ 12 000–15 000 € / an.

L’écart n’est pas « magique » : il vient du couple rendement brut + fiscalité. D’où l’importance d’avoir une vraie stratégie de rentabilité, et pas seulement « un coup de cœur sur un appartement ».

5. Pour quels profils Dubaï est fiscalement pertinent ?

D’expérience, Dubaï est particulièrement intéressant pour :

• Les cadres / entrepreneurs qui ont déjà saturé leurs solutions en France (Pinel, LMNP, SCPI…) et cherchent du rendement net supérieur.
• Les profils mobiles (expatriation possible à 2–5 ans) qui envisagent de devenir résidents fiscaux aux Émirats.
• Les investisseurs patrimoniaux qui diversifient une partie de leur patrimoine hors France pour réduire l’exposition fiscale globale.

À l’inverse, si ton objectif est uniquement de « payer zéro impôt » sans te soucier du projet global, ce n’est pas la bonne approche. L’ordre logique :

1. Stratégie patrimoniale globale.
2. Choix des actifs (quartiers, projets, tickets d’entrée).
3. Montage juridique + fiscal avec un professionnel.

6. Checklist avant d’investir à Dubaï

Avant de signer un contrat de réservation, vérifie au minimum :

• Ton statut fiscal actuel (résident France, UAE, autre pays).
• La convention fiscale applicable à ta situation (France–Émirats ou autre).
• Le mode de financement (cash, crédit local, crédit France, financement mixte).
• La structure de détention (personne physique, société, holding, etc.).
• Les impacts en cas de succession (héritiers en France, conjoint d’une autre nationalité, etc.).

Chez Dubaimmo, on ne se contente pas de te « montrer des projets ». On t’aide à faire valider la structure par des fiscalistes et notaires partenaires, pour que ton investissement tienne dans 10 ou 15 ans, pas juste l’année prochaine.

À retenir

• 📌 Dubaï offre une fiscalité immobilière locale quasi neutre (pas d’impôt sur les loyers, pas de taxe foncière).
• 📌 La France reste fortement taxée, surtout pour les investisseurs déjà dans les tranches élevées.
• 📌 Si tu restes résident fiscal français, tu dois déclarer correctement tes revenus et plus-values.
• 📌 Le couple rendement brut + fiscalité fait toute la différence sur la rentabilité nette.
• 📌 Un montage bien pensé avec des experts permet de sécuriser et d’optimiser ton projet dans la durée.

📚 Pour aller plus loin

• ✔ Stratégie globale : Guide complet pour investir à Dubaï en 2026
• ✔ Spécifiquement pour les Français : Acheter à Dubaï quand on est Français
• ✔ Comprendre l’off-plan : Avantages et risques de l’off-plan en 2026
• ✔ Budgets réalistes : Investir à Dubaï avec 100 000 €
• ✔ Chiffres détaillés : Rentabilité immobilière à Dubaï en 2026

FAQ – Fiscalité immobilière à Dubaï vs France

Y a-t-il un impôt sur les loyers à Dubaï ?

Non, il n’y a pas d’impôt local sur les revenus locatifs pour les particuliers à Dubaï. En revanche, si tu es résident fiscal français, tu dois déclarer ces loyers à l’administration française.

Existe-t-il une taxe foncière à Dubaï ?

Non, il n’y a pas de taxe foncière annuelle comme en France. En revanche, tu paies des service charges (charges de copropriété) qui financent l’entretien des parties communes, piscines, sécurité, etc.

La plus-value immobilière est-elle taxée à Dubaï ?

Dubaï ne prélève pas d’impôt local sur la plus-value à la revente. Selon ton pays de résidence fiscale, cette plus-value peut toutefois être imposable chez toi.

L’IFI français s’applique-t-il aux biens détenus à Dubaï ?

Oui, si tu restes résident fiscal français, l’IFI tient compte de l’ensemble de ton patrimoine immobilier mondial, y compris tes biens à Dubaï, sous réserve de certaines règles de conventions fiscales. D’où l’importance d’un diagnostic global.

Ai-je besoin d’une société pour investir à Dubaï ?

Pas forcément. Beaucoup d’investisseurs achètent en nom propre. La création de société peut être pertinente pour des patrimoines importants, de la transmission ou des stratégies multi-actifs, mais elle doit être décidée avec un professionnel (fiscaliste / avocat) et non juste « pour payer moins d’impôts ».

Ce contenu remplace-t-il un conseil fiscal ?

Non. Cet article a une vocation pédagogique. Ta situation personnelle (revenus, patrimoine, pays de résidence, régime matrimonial, etc.) nécessite toujours un avis personnalisé. Dubaimmo travaille justement avec des fiscalistes et notaires partenaires pour sécuriser tes décisions.