Pourquoi 80% des projets ne passent pas notre filtre (et pourquoi c’est une bonne nouvelle)
À Dubaï, le marketing vend des quartiers et des rendements. Nous, on analyse des actifs, des chiffres et des scénarios réels.
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!Le chiffre “80%” correspond aux projets écartés après analyse réelle : prix, micro-zone, rentabilité nette ou risque de revente.
L’essentiel à retenir (30 secondes)
- Une majorité des projets échouent sur 3 points : prix, micro-zone, hypothèses locatives.
- Le bon achat à Dubaï n’est pas “un quartier”, c’est un actif (bon prix + bonne sortie + bonne demande).
- Notre filtre protège 2 choses : ta liquidité (revente) et ton net (charges + vacance + demande réelle).
Projet initial refusé (prix + micro-zone).
Après filtre : actif comparable, ≈ 10–12% sous le prix de départ à l’achat, et un net recalculé (charges + vacance).
1) Le vrai problème : beaucoup achètent une promesse, pas un actif
À Dubaï, deux appartements dans “le même quartier” peuvent avoir des résultats opposés. La performance se joue sur le prix d’entrée, le positionnement réel, et la sortie (revente).
Le “rendement” affiché
Souvent calculé sans vacance, sans charges, et sans réalité de demande. Nous ne validons que du net plausible.
Le mauvais prix d’entrée
Le surpaiement est le risque #1 : tu peux “gagner” sur le papier et perdre à la revente. Notre filtre coupe ça net.
La micro-localisation
Même tour, résultats différents : vue, étage, bruit, axes, accès, orientation, plan. C’est là que se fait le tri.
Aligné marché + logique de revente
Locatif réel selon typologie + saison
Liquidité crédible (secondaire)
2) Notre filtre en 5 niveaux (simple, mais strict)
Un projet passe si — et seulement si — il est cohérent sur toute la chaîne : objectif → demande → prix → risque → sortie.
Objectif réel
Cashflow, plus-value, usage : ce n’est pas la même stratégie, ni le même quartier, ni la même typologie.
Demande locative réelle
On valide la demande par typologie + zone + saisonnalité. Pas de “rentabilité universelle”.
Prix d’entrée
Si le prix n’est pas aligné, on coupe — même si “le projet est beau”. Un bon achat commence par le prix.
Qualité du stock & promoteur
Le risque caché vient souvent de la qualité : finitions, maintenance, charges, réputation, gestion.
Sortie & liquidité
Si la revente est faible (marché étroit, mauvais positionnement), le projet ne passe pas — même si “le rendement” est haut.
3) Les 7 raisons principales de refus (les “vrais” motifs)
① Surpaiement (même léger)
Le marché peut l’absorber un temps… mais à la revente, c’est toi qui payes l’écart.
② Hypothèses locatives irréalistes
L’erreur classique : oublier la vacance, les charges, les cycles, ou viser un ADR “TikTok”.
③ Micro-localisation faible
Bruit, axes, vis-à-vis, accès, éloignement réel : tout ce qui détruit la désirabilité.
④ Plan / typologie “anti-demande”
Trop petit, trop grand, plan inefficace, manque de lumière : la demande se contracte vite.
⑤ Charges / maintenance incohérentes
Un net “moyen” + charges hautes = rendement réel faible, surtout si vacance augmente.
⑥ Risque de livraison / timing
Un bon projet au mauvais timing peut devenir un mauvais achat (cash immobilisé, concurrence, cycle).
⑦ Revente difficile (liquidité)
Si le marché secondaire est faible, tu peux rester coincé — même si “ça loue”.
4) Où ce filtre s’applique le mieux (exemples concrets)
Trois zones où le filtre “prix + micro-zone + demande” fait une différence énorme (et où les erreurs coûtent cher).
5) Checklist rapide : ton projet passe le filtre si…
Avant de nous écrire : ce filtre n’est pas fait pour tout le monde
- Ceux qui veulent “le meilleur rendement sur le papier” sans regarder le net
- Ceux qui veulent acheter “vite” sans analyser micro-zone / revente
- Ceux qui cherchent le projet à la mode (plutôt qu’un actif revendable)
🧭 Tu veux savoir si TON projet passe le filtre ?
Envoie budget + objectif + horizon. On te répond avec une validation de cohérence + une shortlist (si pertinent).
Zéro push commercial. Juste une analyse claire.
- Validation de cohérence (objectif / horizon / budget)
- Shortlist 2–3 options (quartier + typologie) si ton projet est cohérent
- Lecture orientée rentabilité + liquidité (pas du marketing)
- Points de vigilance : micro-zone, vue/étage, plan, promoteur
- Estimation du rendement net plausible (charges + vacance)
🔒 Réponse généralement sous 24h. Analyse confidentielle.
FAQ — Filtre DUBAIMMO
Pourquoi “80%” ? Ce chiffre est réel ?
C’est un ordre de grandeur basé sur la réalité terrain : beaucoup de demandes arrivent avec un prix trop haut, un objectif flou, ou des hypothèses locatives irréalistes. Le filtre protège surtout la revente et le net.
Rendement brut vs net : vous regardez quoi exactement ?
Le net plausible : charges, vacance, saisonnalité, coût de gestion, et cohérence du loyer avec la demande réelle. C’est souvent là que les “rendements brochure” s’effondrent.
Off-plan vs ready : est-ce que le filtre change ?
Oui : en off-plan, on ajoute le risque de timing (concurrence à livraison, cycle, cash immobilisé) et la qualité du promoteur. En ready, on regarde surtout le prix d’entrée et la liquidité immédiate.
Est-ce que vous refusez des projets “premium” ?
Oui, si le prix est incohérent ou si la sortie est faible. “Premium” ne veut pas dire “bon achat”. Un bon achat = bon prix + bonne demande + bonne liquidité.
Est-ce que je dois choisir le quartier avant de vous contacter ?
Non. Donne plutôt ton budget, ton objectif et ton horizon. Le quartier vient ensuite, et souvent ce n’est pas celui auquel on pense au départ.
En combien de temps je peux avoir une validation ?
En général sous 24h si tu donnes un brief clair (budget, objectif, horizon, quartiers envisagés). Sinon, on te pose 2–3 questions et on ajuste.